注力分野 – マンション管理

分譲マンションのストック戸数は、全国で約６８５．９万戸あるとされており（※令和３年末時点。国土交通省調べ）、マンションは今や生活の拠点として欠かせない存在です。
マンションの区分所有者は、その全員を構成員とする団体（管理組合）を構成し、マンションの管理・運営を行いながら、共同生活を送っていきます。その中では、例えば、区分所有者、管理組合、管理会社、賃借人等の居住者など多くの方が関わることになり、それぞれの利害関係を調整していく必要があります。
万が一、トラブルが発生してしまった場合には、問題が深刻化する前に適切な対応を取る必要がありますし、トラブルが起きる前であっても普段からより良い運営を心がけておくことが大事です。このようなトラブル解決や、適切な運営をするためには、専門的な知識やノウハウが求められます。
当事務所では、マンション管理に関する案件を扱ってきた経験を活かして、トラブルの実情に即した適切なリーガルサービスを提供いたします。

マンションの区分所有者（管理組合の組合員）は、管理組合に対し、管理費・修繕積立金（管理費等）を支払う必要があります。管理費等は、マンションの維持管理をする上で必要不可欠なものです。

ところが、区分所有者（組合員）の中には、管理費等を滞納してしまう方もいます。滞納が長期間に及んでしまうと、回収が困難になることもあります。滞納管理費等を回収するためには、訴訟や強制執行などの法的手続が求められることもあり、これらの手続には、専門的な知識が必要になります。

管理費等の滞納でお困りの管理組合は、お早めに弁護士にご相談いただくことをお勧めします。ご相談の際は、当事務所までご連絡ください。

管理組合の運営をする上で、総会や理事会による意思決定は欠かせません。管理組合の運営にとって重要な事項を決議する機会も多いかと思います。しかし、管理組合によっては、任期制により理事が交替してしまう、個々人の生活もあるため管理組合の活動に専念できない等の事情により、運営に必要な意思決定がどうしても円滑に進められない事情があるかもしれません。

当事務所では、管理組合の運営に継続性をもたせ、管理組合が適切な意思決定を行うことができるよう、総会や理事会の運営に対する法的助言を行うことができます。

ほとんどの管理組合では、共通のルールとして、管理規約が定められています。国土交通省のホームページでも、管理規約のモデルとして、「マンション標準管理規約」が公表されています。実際には、マンション内でのペット飼育、民泊対応、ITを活用した総会・理事会の開催、感染症拡大防止の対応など、管理組合ごとの実態に即した管理規約の改正・整備を行っていく必要があります。

刻々と変わる法的ニーズに対応できるよう、管理規約の改正・整備についても、当事務所でサポートすることができます。

たくさんの方が居住するマンションでは、様々なトラブルが起こる可能性があります。例えば、住居専用のマンションのはずなのに事務所として使用されている、バルコニーや廊下に物が放置されている、マンション敷地内に無断駐車されている車両がある、マンション内で騒音や異臭を発生させるなど他の住民に迷惑をかけている方がいる、工事の施工を妨害されている・・・、などトラブルの種類も多種多様です。

区分所有法上、区分所有者の共同の利益に反する行為は禁止されています。共同の利益に反する行為が行われた場合、管理組合としては、違反の内容や程度に応じた適切な対応を取っていく必要があります。これらの対応についても、専門的な知識や判断が求められますので、まずは気軽に弁護士にご相談ください。

管理組合の継続的なサポートができるよう、管理組合との顧問契約も受け付けております。顧問弁護士がいるメリットとしては、弁護士と継続的な関係を作ることができるだけでなく、弁護士としても個々の管理組合の実情を把握することができるため、単発で相談するよりも実効的なアドバイスを受けることができます。また、管理組合が弁護士に相談したいという場合には、法律事務所での対面相談に限られず、電話・ウェブによる方法や、弁護士がマンションまで出張するなど、柔軟に対応いたします。

顧問契約の一例　（顧問料月額５万５０００円の場合）

• 対面相談　毎月２件まで無料
• 電話・ウェブ相談　毎月３件まで無料
• 出張相談　毎月１件まで無料
• 内容証明郵便の作成　毎月２通まで無料
• 交渉、調停、訴訟等の個別事件対応　別途ご依頼いただく必要がありますが、通常の金額から２０％程度減額します。

その他詳細につきましては、当事務所までお問い合わせください。

管理組合の業務を遂行するため、管理組合には役員（理事長、理事、監事など）が置かれるのがほとんどです。

しかし、多くの管理組合では、役員の任期が１～２年と設定されているかと思います。役員がその都度交替してしまうことで、長期的な課題の解決が遠のいてしまうといった問題が起きていないでしょうか。

また、役員の担い手が少なく、人数を確保するのが困難になっている管理組合も少なくないのではないでしょうか。

役員の担い手を確保するため、例えば、次のような方法を採ることが考えられます。

輪番制の採用

住戸ごとに事前に選任の順番を決めておき、持ち回りで理事を担当する方式です（実際に理事に選任する際には、総会決議が必要になります。）。

輪番制のメリットは、全組合員が役員を経験することになり公平性が保たれるという点にあります。また、各組合員の立場からしても、役員に選任される予定時期が分かるため、事前に計画を立てることができます。

任期ごとに役員全員が交替してしまうと不都合が生じる場合には、理事の任期を２年とした上で、１年ごとに半数改選をして、理事会運営に継続性をもたせることも考えられます。

外部専門家役員の選任

マンション標準管理規約では、一定の専門的知見を有する外部専門家（弁護士、マンション管理士、建築士など）を役員に選任することを想定した規定が設けられています。

管理上の課題や実情に応じて、適切な専門家を選任することが考えられます。

役員報酬の設定

マンション標準管理規約では、役員の活動に対して役員報酬を支払うことを認めています。役員活動には相応の負担が伴いますので、それに対するインセンティブを設けることが考えられます。

理想を言えば、全組合員がマンションの管理・運営に関心を持つことが、役員の担い手確保のための最良の策です。各組合員の関心を高めるための活動も重要になってきます。また、運営の継続性をもたせるため、日頃から弁護士等の専門家に相談し、助言を求めておくこともご検討ください。

管理組合ごとの個別具体的な事情によって、どのような方法を採るのが適切なのか異なってきます。お悩みのことがあれば、当事務所までご相談ください。

管理費等の長期滞納を解消することは、管理組合にとって重要な課題です。

法律上の問題として、管理費等の支払期日から５年が経過すると、消滅時効が完成して区分所有者に請求することができなくなるリスクがあります。また維持管理上の問題として、管理組合の収入に不足が生じ、マンションの修繕工事に支障を来すことも懸念されます。

 滞納者対応の一般的なプロセス

管理費等の滞納者がいた場合、以下のようなプロセスを経るのが一般的かと思われます。

①（管理会社がいる場合）管理会社からの督促

②管理組合からの請求

③管理費等の支払いを求める訴訟の提起

④強制執行の手続

しかし、①～③のプロセスを経ても、滞納者が任意に支払ってくれるとは限りません。

また、④の手続の一つに、滞納者が区分所有権を有する専有部分を対象とする強制競売申立てがありますが、専有部分に抵当権が設定されていて、多額の住宅ローンが残っているような場合、強制競売手続が裁判所の職権で取り消されてしまうことがあります（いわゆる無剰余取消し）。

５９条競売

このような場合、区分所有法第５９条に基づく区分所有権の競売請求をすることが考えられます。条文数を取って、「５９条競売」と呼ばれることもあります。

５９条競売は、⑴区分所有権競売請求の訴訟提起、⑵訴訟での確定判決に基づく競売申立て、という２段階のステップを経る必要があります。

⑴の請求は、共同の利益に反する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときに認められます。

また、手続的な要件として、管理組合の総会で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成による決議をすることや、区分所有者に対して事前に弁明の機会を与えることも必要となります。

⑵の競売申立ての場合、裁判例上、無剰余取消しを受けることなく、競売手続が続行されることとされています。

そして、競売手続により区分所有者が交替した場合、滞納されていた管理費等は、元の区分所有者に対してだけでなく、新しい区分所有者に対しても請求することが法律上認められています。

このように、５９条競売は、競売手続での配当により管理費等の回収を図るのではなく、区分所有者を交替させることにより管理費等の回収を目指す手続ともいえます。 

もっとも、５９条競売に辿りつくまでに、相当長期間にわたる対応が求められます、また、５９条競売自体にも非常に厳しい要件が課せられており、法律上の要件を満たしているかどうか慎重な判断が求められます。

５９条競売による解決を目指す場合は、長期的かつ専門的なサポートが必要になりますので、もし管理費等の長期滞納者がいてお困りでしたら、お早めに弁護士にご相談ください。